Cómo tributa la venta de un inmueble

Son bien conocidas las consecuencias fiscales y gastos de la compra de un inmueble, ya que en la gran mayoría de los casos estos gastos directamente relacionados con la compraventa los asumirá el comprador.

Sin embargo, aunque se pacte expresamente que los gastos de adquisición los pagará el comprador, para la parte vendedora este negocio también tendrá implicaciones fiscales derivadas del incremento patrimonial.

En primer lugar, siempre que se produce el cambio de titularidad de un inmueble, sea por el motivo que sea, nacerá la obligación de tributar por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la que todos conocemos como plusvalía municipal).

Para el cálculo de este tributo municipal no es relevante el precio de venta, puesto que se calcula sobre la base del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la adquisición hasta la venta, con un máximo de veinte.

Así, sobre el valor del suelo, el Ayuntamiento aplicará un índice corrector que toma como base el número de años que se ha conservado la propiedad.

En teoría sólo se devengará en caso de que haya habido un incremento del valor del suelo. Sin embargo, en la actualidad los Ayuntamientos lo cobran independientemente de que haya habido o no tal incremento, aun a pesar de que el Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado en contra de esta práctica.

En segundo término, el mayor impacto fiscal para el vendedor se producirá en la declaración del IRPF, que deberá realizar entre los meses de abril y junio del año siguiente a aquél en que se produzca la venta.

El IRPF grava el incremento patrimonial del vendedor, y no la totalidad del precio de venta.

Este incremento tributará como renta del ahorro, de acuerdo con los tipos que se publican cada año, y que en la actualidad son los siguientes:

• Ganancias hasta 6.000€ – 19%.
• Ganancias entre 6.000 y 50.000€ – 21%.
• Ganancias a partir de 50.000€ – 23%.

El incremento de patrimonio será el resultado de restar al valor de transmisión el valor de la compra que se hizo en su día, así como los gastos de notaría, el ITP, los gastos de registro y los gastos de obras de mejora llevadas a cabo en los años de tenencia.

Además, en el caso de los inmuebles adquiridos antes del 31 d diciembre de 1994 podrán aplicarse los coeficientes de abatimiento.

Una vez obtenida la cantidad que constituye el incremento patrimonial, y aplicados, en caso de que se cumplan los requisitos para ello, los coeficientes de abatimiento, se aplicarán al resultado los tramos de la escala del IRPF.

El resultado de la aplicación de la escala será la cantidad que el vendedor tendrá que ingresar como consecuencia de la venta del inmueble.

Si el inmueble se vende por un precio inferior al que se compró, se considera que ha habido una pérdida patrimonial, por lo que no tributará en IRPF, e incluso podría compensarse la minusvalía en ejercicios sucesivos.

En términos generales, y aunque los cálculos varían en cada caso en función del valor del terreno, del precio de compraventa y del número de años que se ha sido titular, puede decirse que el valor de los tributos que el vendedor deberá satisfacer será de aproximadamente un quinto del precio de  venta.

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