Terminar de pagar la hipoteca es siempre un alivio, tanto personal como económico. Sin embargo, para “deshacerse” por completo de ella no basta con efectuar el último pago.
Los trámites para llevar a cabo su cancelación son voluntarios, pudiendo optar por simplemente no hacer nada más que terminar de pagarla. No obstante, no es ésta la mejor elección, ya que formalmente continuaríamos apareciendo como deudores, y nuestra casa conservaría técnicamente el gravamen.
Que la vivienda continúe gravada, aunque sólo sea en apariencia, nos podría ocasionar problemas a la hora de venderla, puesto que la venta libre de cargas sólo sería posible si la cancelásemos previamente, lo que nos supondría un trámite más en la compraventa, que podría demorar la misma varias semanas, o incluso meses.
Podría ocasionarnos problemas también en el supuesto de necesitar pedir un nuevo préstamo o hipoteca. Esta hipoteca, aunque en la práctica liquidada, continuaría apareciendo en el Registro y podría complicarnos la negociación y las condiciones que nos ofreciese el banco.
Por tanto, nuestro consejo es que, tras hacer el último pago de la hipoteca, se proceda también a su cancelación formal para evitar posibles complicaciones futuras.
El primer paso a dar para cancelar la hipoteca consiste en acudir al banco a solicitar el certificado de deuda cero. Este es el documento formal que nos da la entidad bancaria para acreditar la liquidación.
En teoría este documento, de acuerdo con la memoria de reclamaciones de 2016 redactada por el Banco de España, debería ser gratuito. Sin embargo numerosas entidades bancarias cobran por él, variando el coste en función de la entidad de que se trate.
El banco sólo tiene permitido cobrar al cliente, habiendo informado previamente de los trámites y costes, si hace labores de gestor. Es decir, si tramita la cancelación íntegra de la hipoteca, y no sólo lleva a cabo la emisión del certificado de deuda cero y la personación del apoderado en la Notaría.
Una vez dispongamos del certificado, habrá llegado el momento de pedir cita en una Notaría para que nos elaboren la escritura de cancelación.
El coste de la escritura varía en función de la Notaría, pero de acuerdo con el Real Decreto Ley 18/2012, de 11 de mayo, el coste mínimo de la escritura será de 90 euros.
El apoderado de la entidad financiera deberá acudir a la Notaría para firmar asimismo la escritura. En este sentido, es importante remarcar que el Banco de España, apoyándose en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, prohíbe asimismo a los bancos cobrar al cliente por este traslado.
Una vez tengamos la escritura pública de cancelación, tendremos que acudir a la Delegación autonómica de Tributos a cumplimentar el modelo 600, correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Éste es un trámite sujeto al impuesto, pero exento, por lo que no nos supondrá coste económico alguno.
Tras la liquidación del impuesto, sólo restará acudir al Registro de la propiedad que nos corresponda, con toda la documentación que hemos recabado, para efectuar la cancelación registral de la carga hipotecaria.
El coste de la cancelación registral varía en función del valor hipotecado, teniendo un coste mínimo, de acuerdo con el Real Decreto Ley antes mencionado, de 24 euros.
Una vez dados todos estos pasos, la hipoteca habrá quedado totalmente cancelada, y no aparecerá en el Registro, por lo que podremos llevar a cabo la venta de la vivienda libre de cargas.
Es conveniente, no obstante, para asegurarnos de que la cancelación se ha llevado efectivamente a cabo, solicitar una nota simple de la vivienda una vez el Registro nos avise de que ha finalizado la tramitación. Esta nota simple tiene un coste de 11 euros aproximadamente.
Como decíamos al principio, la cancelación registral, aunque conveniente, es voluntaria. De hecho, transcurridos veinte años desde el último pago, podrá acudirse al Registro de la propiedad, sin necesidad de haber otorgado escritura pública, para realizar la cancelación registral por caducidad.
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